Ich verwalte 50 Einheiten selbst – und lerne noch

Als meine Frau 2014 mit unserer Tochter schwanger war, kam der Nestbautrieb – ganz klassisch, ganz nach Klischee. Ich war seit knapp zwei Jahren selbstständig, sie in den letzten Zügen ihres Referendariats. Keine ideale Ausgangslage für einen Immobilienkauf. Aber von einem Tag auf den anderen stand für sie fest: Raus aus der Berliner Mietwohnung im 5. OG, was Eigenes finden, mit Garten, nicht viel teurer als unsere 850 Euro warm für 70 Quadratmeter in Neukölln.

Meine Reaktion: “Ooookay…? Aber wie sollen wir das machen? Von welchem Geld?”

Ihre Antwort: “Das lernen wir halt auf dem Weg.”

Eine für mich völlig absurde Strategie – aber auch ein Rätsel, das ich lösen durfte. Wir nahmen unseren Mut zusammen und fingen an zu suchen.

Der erste Kauf: Mut, Schweine-Glück und Nießbrauchrechte

Dann kamen zwei Dinge zusammen: Ihre Eltern wollten einen Teil eines Wohnungsverkaufs vorab vererben – 50.000 Euro Eigenkapital, bumms. Und sie überlegten ohnehin, sich eine kleine Wohnung in Berlin zu kaufen, um regelmäßig in der Nähe zu sein.

Viele Freunde waren skeptisch: “Mit deinen Schwiegereltern eine Immobilie kaufen? Die wohnen dann immer da? Würde ich nicht machen.” Ich konnte die Bedenken nachvollziehen und war gleichzeitig etwas erstaunt. Meine Frau und ich haben das ständig miteinander besprochen, und so wie ich ihre Eltern kennengelernt hatte, konnte ich es mir gut vorstellen, sie oft in der Nähe zu haben. Ob es wirklich funktioniert, konnten wir natürlich nicht wissen. Wir haben auf unsere Intuition vertraut.

Also suchten wir größer. Und fanden: Eine Villa aus dem 19. Jahrhundert im Berliner Südosten. Okay saniert, aber nur in Teilen geschmackvoll. Zwei Wohneinheiten, eine davon vermietet. Ohne Ende Schrott im Keller und auf dem Grundstück. Mit Seezugang. Ohne Makler, direkt von einer Erbengemeinschaft, die dringend Geld brauchte. Die Immobilie war monatelang online bei Kleinanzeigen, und der Preis war gut – aber es brauchte viel Fantasie und eine Menge Arbeit, um den Schatz zu heben.

Wir hatten dreierlei: die Vorstellung, dass wir es gerne packen wollen, Schweine-Glück mit der genau richtigen Immobilie für uns, und den Mut, es auch durchzuziehen.

Beim ersten Bankgespräch kam ich mir vor wie ein mittelloser Pferdekutscher, dessen Hutkrempe schon ganz abgegriffen war vor Nervosität. Es hat nicht geklappt – aber nur, weil wir noch keine Immobilie hatten. Das Konzept, das am Ende funktionierte: Wir kaufen, die Eltern meiner Frau kaufen ein Nießbrauchrecht für die Remise als Ferienwohnung, dann noch eins an meine Eltern. Plötzlich stimmte das Eigenkapital. Eine engagierte Mitarbeiterin der Bausparkasse sagte: “Wenn ihr das Eigenkapital noch höher zieht, sehe ich eine 50:50-Chance. Ich möchte das gern mit euch probieren.”

Wieder Schweine-Glück. Den Notartermin haben wir dann mit Baby gemacht, vier Monate alt. Hat super geklappt. 🤣

Selbst anpacken – auf die harte Tour

Nach dem Einzug kam die Realität. Der Gutachter hatte uns auf die Dacheindeckung aufmerksam gemacht, die sei nicht so professionell. Dann kam der Dachdecker, hat sich schlapp gelacht und gemeint: Das Dach ist scheiße. Ortgangsteine fehlen, Kehlen unzureichend abgedichtet, der First zum Teil undicht. Kosten: mittlerer fünfstelliger Betrag. Nix mit Garten schön machen – Substanz sichern war die Ansage.

Wir haben dann vieles selbst gemacht. Die Kellerseite mit einem Bagger aufgegraben, abdichten lassen, und zu meinem Geburtstag mit Freunden Berge von Sand wieder zurückgeschaufelt. Ich hatte zum ersten Mal einen ordentlichen Stemmhammer in der Hand und durfte das erste Mal Bagger fahren. Die Regenentwässerung mit Rigole haben wir selbst gebaut – allein die Berechnung, wie groß die sein muss, war ein gutes Rätsel für mich. Hat auch fast bei jedem Regen geklappt, nur bei besonders heftigem Wetter ist der Deckel des Revisionsschachts nach oben geflogen und der Garten war eher Teich als Garten. Aber hey, alles wieder aufbuddeln war keine Option.

Das ganze Geld für die schönen Dinge floss in die Erhaltung der Substanz.

Was ich als Vermieter gelernt habe

In den folgenden Jahren lernten wir, was es bedeutet, Vermieterin bzw. Vermieter zu sein. Die Familie in der vermieteten Wohnung war groß, es gab Karaoke-Abende und Übernachtungsgäste, die Miete kam nie pünktlich – bis ich verstand, dass sie dachten, ich würde einziehen. Also beantragte ich eine Gläubiger-Identifikationsnummer bei der Bundesbank. Neues Wort gelernt.

Die erste Nebenkostenabrechnung war ein Desaster. Wasseruhren durcheinander, Stammdaten falsch, stundenlange Telefonate. Das Prinzip ist so einfach, aber die Umsetzung kann einem die Haare zu Berge stehen lassen.

Und dann die Nachbarn. Bisher war ich immer Mieter gewesen, plötzlich war ich Eigentümer, Vermieter und Nachbar anderer Eigentümerinnen und Eigentümer – ein ganz eigenes Volk. Wir kamen als Neue in ein Gefüge, das lange ohne uns funktioniert hatte. Da gibt es Reibung, unterschiedliche Vorstellungen, manchmal Streit um Dinge, die von außen betrachtet lächerlich wirken. 50 Zentimeter Zaun zum Beispiel. Ja, das geht wirklich.

Der große Sprung: 50 Einheiten, 62 Garagen

2020 bauten wir ein Haus außerhalb von Berlin. Ein Jahr später war es fertig – und über 100.000 Euro teurer als geplant. Wir hatten ein solventes Netzwerk, sonst wären wir richtig am Arsch gewesen. Wieder Schweine-Glück.

Dann verkauften wir die Villa. Berlin 2021/2022 – der Wertzuwachs war irre. Dreifacher Erlös. Schulden getilgt. Überschuss. Was tun damit?

Meine Frau war mittlerweile Maklerin geworden und fuhr durch den Nordosten, schaute sich alles an. Die Frage war: Warum eine Wohnung in Berlin kaufen, wenn wir für das gleiche Geld drei Mehrfamilienhäuser bekommen können? Wir haben uns immer wieder gefragt, ob wir so etwas stemmen können – finanziell und organisatorisch. Bis hierhin hatte dann doch alles so ähnlich geklappt, wie wir uns das vorgestellt hatten. Das hat uns Mut gemacht, und wir fanden die Idee attraktiv, im Alter und später auch für die Kinder Vermögen mit Immobilien aufzubauen. Die Risiken waren uns (zum Teil) klar, aber bis zu einem gewissen Grad auch zu managen.

Also, mutig entschlossen: Nägel mit Köpfen. Wir kauften drei Gebäude – eine Platte aus 1978, zwei Gebäude aus 1964. 50 Wohneinheiten, 62 Garagen. Faktor 7,08 – die Zahlen auf dem Papier sahen gut aus.

Und dann fing die eigentliche Arbeit an.

Das Rabbit Hole der Selbstverwaltung

Ich wollte meine Selbstständigkeit aufgeben, mehr Zeit mit den Kindern verbringen, und dachte, ich hätte genug Zeit für die Verwaltung. Hat zwei Monate funktioniert.

Ich kam in den Wahn, alles verstehen zu wollen: Bilanzierung, Buchhaltung, Abrechnungssysteme, verschiedene Software, Immobilienrecht, § 34c GewO. Es wurde ein Rabbit Hole, aus dem ich mich erst nach Monaten herausarbeitete. Währenddessen ging der Mieter-Wahnsinn los: Toilette verstopft, Nachbar zu laut, Schlagloch, falsches Parken, Haustürschlüssel abgebrochen, kein heißes Wasser. Es riss nicht ab.

Und auch bei den 50 Einheiten packe ich mit an, wenn es sein muss. Vor ein paar Monaten stand ich mit meinem Hausmeister am Samstag im Keller und habe ein Abwasserrohr gewechselt – Grau- und Schmutzwasser, kübelweise Scheiße rausgetragen. Ehrlich gesagt hatte ich es einfach nicht rechtzeitig organisiert bekommen, eine Firma zu beauftragen, also haben wir es selbst gemacht. Kein wirklicher Spaß, aber es war erledigt.

Meine Frau hätte das Ganze ohne mich an eine Verwaltung gegeben. Und ich kann bis heute nicht sagen, ob das nicht die bessere Idee gewesen wäre.

Was ich wirklich gelernt habe – und noch lerne

Erst über die folgenden zwei Jahre begann ich zu verstehen: Vermieten ist People-Business. Gute und klare Kommunikation ist alles. Man muss wissen, wo man streng sein muss und wann nachgiebig.

Ich sage bewusst “begann zu verstehen” – denn ich mache immer noch Fehler. Letzte Woche habe ich einen Mieter nicht früh genug an seinen Zahlungsrückstand erinnert. Vor einem Monat habe ich zu lange gewartet, bevor ich einem schwierigen Gespräch nicht mehr ausgewichen bin. Manche Dinge mache ich heute besser als vor zwei Jahren. Andere noch nicht.

Was mich aber frustriert hat – und immer noch frustriert: Wie viel Zeit ich mit Administrativem verbringe. Buchhaltung, Rechnungen, Mahnungen, Nebenkostenabrechnungen, Liquiditätsplanung. Es ist viel – und wenig davon hat mit Menschen zu tun.

Dann hatte ich meinen persönlichen KI-Erleuchtungsmoment. Ich schilderte meinen Frust meinem Schwager Arbo und konnte nicht akzeptieren, dass ich 2024 noch Rechnungen abtippen muss, damit die Buchhaltung stimmt. Die Idee, etwas Eigenes zu bauen, war geboren.

Warum wir fluado bauen

Ich möchte mehr Zeit damit verbringen, Immobilien zu entwickeln und für die Menschen, die mir Miete zahlen, wirklich etwas zu bewirken. Aber das Administrative raubt mir Zeit und Kraft.

Wir Vermieterinnen und Vermieter sind unterschiedlich. Ich kenne einen, der macht alles per Handschlag: “Ich vermiete nur an Menschen, denen ich auf Anhieb traue. Übergabeprotokolle? Wozu? Wenn was kaputt ist, repariere ich das.” Seine Buchhaltung macht er im Kopf. Eine andere macht alles ganz genau und viele haben sich fantastische Excel-Welten gebaut – funktioniert, bis es nicht funktioniert. “Wo stand noch mal, wann der Winterdienst kommt? Ich habe drei Ordner auf dem Rechner, in denen ich Verträge ablege…”

Diese Suche ist nicht mehr zeitgemäß. Wir stellen LLMs den ganzen Tag viel komplexere Fragen und bekommen blitzschnell Antworten. Warum sollten wir Menschen einsetzen, um vom System gemachte Regeln zu administrieren – anstatt mit und für Menschen Mehrwert zu schaffen?

Ja, das ist ein bisschen naiv. Na und?

Ich wette, es gibt viele Menschen, die gute Vermieterinnen und Vermieter sein könnten – es aber nicht sind, weil die administrativen Aufgaben zu nervig sind. Wir möchten Software bauen, die nicht erst Expertenwissen voraussetzt, die dabei hilft, eine gute Vermieterin oder ein guter Vermieter zu werden. Dieses Problem packen wir gerne an – wir wagen den Schritt, uns hier als Lösungspartner anzubieten.

Das Team

Arbo ist seit 2004 Entwickler. Zehn Jahre bei SoundCloud, dann Snapchat, dann Vinted. Seine Passion: “Es einfach geiler machen.” Das ist ansteckend – manchmal so sehr, dass es nervt. Aber wir brauchen mehr Leute wie ihn. Auf seiner Visions-Karte stand: “Dank unserer Partnerschaften haben unsere Kunden mehr in sozialen und ökologischen Wohnungsbau investiert als der deutsche Durchschnitt.”

Yves hat mit Arbo bei SoundCloud gearbeitet, dann bei ToolTime. Sein Scharfsinn und seine Geduld, Dinge so lange zu erklären, bis auch ich sie verstehe, sind bewundernswert. Auf seiner Karte stand: “Die Mieter unserer Kunden haben weniger finanzielle Probleme als der durchschnittliche deutsche Mieter.”

Das ist bold. Das ist naiv. Aber da wollen wir hin.

Und wie kommen wir dahin? So wie ich gelernt habe, Vermieter zu sein: Ein Problem nach dem anderen. Nicht alles auf einmal verstehen wollen. Anfangen, Fehler machen, besser werden. Sich trauen.

Wir starten gerade erst. Die erste Version von fluado macht noch nicht alles automatisch – sie hilft dir, den Überblick zu behalten, Rechnungen zu erfassen, Zahlungen im Blick zu haben. Die Basics, aber solide.

Unser Ziel ist größer: Software, die so einfach ist, dass du keine Expertin und kein Experte sein musst, um deine Immobilien gut zu verwalten. Die dir Arbeit abnimmt, statt neue zu schaffen. Und irgendwann – wenn wir es richtig machen – Software, die im Hintergrund läuft und dich nur stört, wenn es wirklich wichtig ist.

Damit du Zeit hast für das, was für dich zählt.

Kontakt: hallo@fluado.com